Z biegiem czasu w prawie rzymskim nastąpiła znaczna ewolucja ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest dzierżawa wieczysta. Pierwotne ius in agro vectigali zostało pod wpływem greckiej emfiteuzy przekształcone w ius emphyteuticum. W ten sposób w V wieku powstało odrębne, najszersze pod względem treści ograniczone prawo rzeczowe.
Początkowo dzierżawa w formie ius in agro vectigali pojawiła się jako prawo odrębne od zwykłej umowy obligacyjnej (locatio conductio). Stało się tak, ponieważ w przypadku locatio conductio rei (umowa najmu rzeczy, w tym przypadku ziemi) dzierżawcy przysługiwało jedynie zabezpieczenie krótkoterminowe, co w niektórych przypadkach prowadziło do uprawiania gospodarki rabunkowej na gruntach. Tereny dzierżawione w ramach ius in agro vectigali w większości należały do państwa rzymskiego, gmin, miast, kolonii, a nawet kapłanów i westalek. Często były to grunty leżące odłogiem, górzyste lub trudne w uprawie, szerokie uprawnienia i wieczystość dzierżawy miały zachęcać do zawierania tego typu umów. Dzierżawa taka była trwała (na czas wieczysty – in perpetuum), dopóki dzierżawcy (wektygaliści) a następnie ich spadkobiercy regularnie opłacali określony czynsz (vectigal). Dzierżawcom przysługiwała ochrona interdyktalna oraz actio in rem vectigalis (w przypadku utraty posiadania).
We wschodniej części imperium rzymskiego powszechna była podobna pod względem konstrukcji emfiteuza, która wywodziła się z prawa greckiego. Była to dzierżawa długoterminowa lub dziedziczna, która nakładała na dzierżawcę obowiązek opłaty rocznego czynszu (canon) oraz uprawiania wydzierżawionej ziemi. W roku 480 n.e. cesarz Zenon powołał instytucję kontraktu emfiteutycznego, który wykształcił się na skutek połączenia obu form dzierżawy wieczystej.
Do zawarcia dzierżawy wieczystej wystarczyła nieformalna umowa pomiędzy właścicielem gruntu a emfiteutą, mogła ona powstać również na podstawie testamentu właściciela gruntu. Umowa taka nakładała na dzierżawcę zarówno obowiązki jak i uprawnienia. Do tych pierwszych należało coroczne przekazywanie właścicielowi czynszu oraz opłacanie wszystkich podatków ciążących na dzierżawionych gruntach. Dzierżawca musiał również utrzymywać grunty w dobrym stanie. W przypadku powzięcia zamiaru o zbyciu emfiteuzy miał on obowiązek poinformować właściciela, a jeśli skutecznie udało się mu ją zbyć, obowiązywała zapłata laudemium (około 2% uzyskanej ceny) na rzecz właściciela.
Uprawnienia emfiteuty to między innymi prawo do samodzielnej decyzji o zmianie rodzaju upraw na dzierżawionym gruncie oraz uzyskiwanie pożytków w momencie nastąpienia separatio (oddzielenie się pożytków od rzeczy macierzystej – w tym przypadku najczęściej warzywa, owoce). Mógł on również podjąć decyzję o zbyciu emfiteuzy a także posługiwać się środkami posesoryjnymi oraz petytoryjnymi. Dzierżawa wygasała w przypadku zniszczenia gruntów, przy zejściu się emfiteuzy z własnością (kiedy właściciel realizował prawo do pierwokupu – w tym wypadku laudemium nie było wypłacane) oraz na skutek usunięcia emfiteuty niepłacącego czynszu przez trzy kolejne lata.
Dzierżawa wieczysta stawała się coraz popularniejsza wraz z rozwojem cesarstwa, gdy coraz większe obszary terenu skupiały się w rękach coraz węższego kręgu właścicieli. W III wieku n.e., podczas kryzysu ekonomicznego, wiele gruntów można było sklasyfikować jako agri deserti (grunty opuszczone), które idealnie nadawały się na obiekt emfiteuzy. Emfiteuza była w końcu początkiem formowania się feudalnych stosunków społecznych, które stały się powszechne w średniowieczu.
